Qu’est-ce que l’amortissement indirect ?
En bref
Dans l’amortissement indirect, vous ne remboursez pas votre hypothèque par tranches. Vous versez la même somme sur un compte ou une police 3a, que vous mettez en gage auprès de votre prêteur. Le prêt reste entier pendant la durée convenue, puis le capital 3a sert à le réduire, au plus tard à la retraite.
Dans l’amortissement direct, chaque versement réduit la dette, donc aussi les intérêts à payer. Dans l’amortissement indirect, la dette ne baisse pas : l’épargne s’accumule à côté, sur un 3a, et le prêteur la tient en garantie. Le 3a peut être un compte de fondation bancaire, en espèces ou en titres, ou une police d’assurance.
La mise en gage du 3a pour la propriété de son logement est prévue par l’article 4, alinéa 2, de l’OPP 3, qui renvoie aux règles du 2e pilier (art. 30b LPP et art. 8 à 10 OEPL). Les deux formes de 3a sont comparées dans la page 3e pilier : banque ou assurance.
Amortir son hypothèque avec le 3a : la double déduction
En bref
L’amortissement indirect fait jouer deux déductions fiscales. Les versements 3a se déduisent du revenu, au plus 7’258 CHF en 2026 et 7’373 CHF en 2027 avec un 2e pilier (art. 33, let. e, LIFD ; AFC). Et comme la dette ne baisse pas, les intérêts hypothécaires restent entiers et déductibles comme intérêts passifs privés (art. 33, let. a, LIFD).
Pour l’impôt fédéral direct, les intérêts passifs privés se déduisent à concurrence du rendement imposable de la fortune, valeur locative comprise, augmenté de 50’000 CHF (art. 33, al. 1, let. a, LIFD). Avec l’amortissement direct, vous payez moins d’intérêts, donc vous en déduisez moins. Avec l’amortissement indirect, vous payez plus d’intérêts, mais vous les déduisez, et vous déduisez en plus vos versements 3a.
L’avantage dépend de votre taux marginal d’imposition et du taux de votre hypothèque. Une déduction ne rembourse qu’une partie de la dépense : si l’intérêt payé dépasse l’impôt économisé et le rendement du 3a, l’amortissement direct coûte moins cher. La méthode de calcul de l’économie d’impôt est expliquée dans la page déduction du 3e pilier.
Ce que change la mise en gage de votre 3a
En bref
Un 3a mis en gage reste à votre nom et continue de recevoir vos versements, mais vous n’en disposez plus librement. Pour se faire payer la prestation, il faut le consentement écrit du créancier gagiste (art. 9 OEPL, applicable au 3a par l’art. 4, al. 2, OPP 3). Sans son accord, l’institution met le montant en sûreté.
Le gage garantit le prêteur : si vous ne payez plus, il peut réaliser le gage. Il ne change rien à vos droits de déduction ni au plafond annuel. Avant de signer, lisez ce que le contrat de prêt exige : le montant à verser chaque année, la durée, et ce qui se passe si vous changez de banque ou vendez le bien.
Le plafond annuel du 3a limite l’effort d’amortissement possible par cette voie : au plus 7’258 CHF par personne qui travaille et cotise à un 2e pilier, 20 % du revenu d’activité sans 2e pilier. Le détail est dans la page montant maximum du 3e pilier. Un couple marié dont les deux conjoints travaillent peut mettre en gage deux 3a, un par conjoint.
Retirer son 3a pour rembourser l’hypothèque
En bref
Le 3a peut être retiré avant la retraite pour rembourser un prêt hypothécaire sur le logement que vous occupez, une fois tous les cinq ans (art. 3, al. 3 et 4, OPP 3). Seul le montant retiré est imposé, séparément des autres revenus. Dès cinq ans avant l’âge de référence, le 3a ne se retire plus qu’en entier.
- Propres besoins : le logement doit être celui que vous occupez (art. 3, al. 5, OPP 3, qui renvoie aux art. 2 à 4 OEPL).
- Couple marié : le consentement écrit du conjoint est nécessaire (art. 3, al. 6, OPP 3), et les deux époux doivent être inscrits au registre foncier comme propriétaires ou copropriétaires (circulaire AFC no 18a, ch. 6.2 b).
- Pas de remboursement : contrairement au 2e pilier, l’argent retiré du 3a pour le logement ne peut pas y être reversé (ch. 6.2 b).
- Impôt : le capital est imposé séparément des autres revenus, l’année du versement (art. 38 LIFD), à quoi s’ajoutent les impôts cantonal et communal.
Avec plusieurs comptes 3a mis en gage, vous pouvez étaler les remboursements sur plusieurs années fiscales. Les âges et les autres cas de retrait sont réunis dans la page retrait du 3e pilier.
Amortissement indirect : ce que change la fin de la valeur locative en 2029
En bref
Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 la suppression de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire. Dès cette date, les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles qu’en proportion des biens loués dans la fortune, sauf une déduction limitée pour un premier logement. L’amortissement indirect perd alors l’un de ses deux avantages.
La réforme, acceptée par le peuple et les cantons en septembre 2025, supprime aussi la déduction des frais d’entretien pour les logements que leur propriétaire occupe (communiqué du Conseil fédéral du 1er avril 2026). Le communiqué ne mentionne pas la déduction des versements 3a, qui figure dans une autre disposition de la loi (art. 33, let. e, LIFD). Les règles d’application, dont celles de la déduction pour un premier logement, sont encore en préparation avec les cantons, selon le Département fédéral des finances.
Si vous renouvelez une hypothèque qui court au-delà de 2029, demandez à votre prêteur si vous pourrez passer à un amortissement direct, et refaites le calcul sans la déduction des intérêts. Pour comparer trois solutions 3a qui peuvent servir à amortir, lancez le simulateur en 2 minutes.
Questions fréquentes
Comment fonctionne l’amortissement indirect par le 3e pilier ?
Vous versez sur un 3a mis en gage auprès de votre prêteur au lieu de rembourser l’hypothèque. La dette reste stable, ses intérêts restent déductibles, les versements 3a se déduisent aussi, et le capital 3a rembourse le prêt au terme (art. 3 et 4 OPP 3).
Combien peut-on amortir par an avec le 3a ?
Au plus le plafond 3a de chaque personne qui travaille : 7’258 CHF en 2026 et 7’373 CHF en 2027 avec un 2e pilier, 20 % du revenu d’activité sans 2e pilier, au plus 36’288 CHF en 2026 (AFC).
Peut-on retirer son 3a pour rembourser son hypothèque ?
Oui, pour le logement que vous occupez, une fois tous les cinq ans et jusqu’à cinq ans avant l’âge de référence. Seul le montant retiré est imposé. Marié, il faut l’accord écrit du conjoint et que les deux époux soient inscrits au registre foncier (OPP 3 ; circulaire AFC no 18a).
L’amortissement indirect reste-t-il intéressant après 2029 ?
Il perd l’avantage de la déduction des intérêts pour la plupart des logements occupés par leur propriétaire, supprimée au 1er janvier 2029 sauf pour un premier logement. Le communiqué du Conseil fédéral ne mentionne pas la déduction des versements 3a.
Sources
- Fedlex : ordonnance sur les déductions admises fiscalement pour les cotisations versées à des formes reconnues de prévoyance (OPP 3), art. 3 et 4
- Fedlex : ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle (OEPL), art. 8 à 10
- Fedlex : loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD), art. 33 et 38 (état au 2 septembre 2026)
- Administration fédérale des contributions : circulaire no 18a, traitement fiscal des cotisations et prestations du pilier 3a (22 décembre 2025), ch. 6.2 b
- Conseil fédéral : le Conseil fédéral met en vigueur l’abolition de l’imposition de la valeur locative (1er avril 2026)
- Département fédéral des finances : changement du système d’imposition de la propriété du logement
Chiffres officiels de la Confédération, relus le 7 novembre 2026. Les 3 Piliers compare des solutions de prévoyance ; un conseiller inscrit à la FINMA vous présente les institutions avant toute démarche.
